dit alternatief biedt nog perspectief

Is investeren in Nederlands vastgoed nog interessant, anno 2026? Nou, minder dan voorheen en vooral niet voor iedereen. Maar er is een in alternatief.

Investeerders en beleggers zijn nodig voor een gezonde woningmarkt, vind ik. Bouwen, verbouwen, transformeren, beleggers zijn nodig om dit mogelijk te maken. Toch is het speelveld voor vastgoedbeleggers in Nederland de afgelopen jaren flink veranderd. Strengere huurregulering, aanpassingen in de puntentelling en verschuivingen in de belastingheffing (vooral box 3) hebben het rendement van met name particuliere beleggers onder druk gezet. Dit betekent echter niet dat investeren in vastgoed per definitie niet meer interessant is.

Investeren in vastgoed in 2026

Huurregels

Met de uitbreiding van het puntenstelsel naar het middensegment en strengere toetsing op maximale huren, is er minder vrijheid om huurprijzen te bepalen. Woningen met onvoldoende punten vallen sneller in het gereguleerde segment, waardoor de huur wordt begrensd. Hierdoor zijn de bruto huurinkomsten veelal lager.

Voor panden in het hogere segment verandert er minder. De grootste impact is van toepassing op de sociale en middenwoningen. Met sterk opgelopen rentes de afgelopen jaren nog een ander knelpunt voor beleggers, waardoor investeringsplaatjes niet meer rond gerekend kunnen worden.

Belastingen

Daarnaast spelen belastingen een grote rol. Vastgoed dat privé wordt aangehouden valt doorgaans in box 3. De belastingheffing in box 3 is de afgelopen jaren gestegen en beweegt richting een systeem waarin steeds meer wordt gekeken naar (een vorm van) werkelijk rendement, inclusief huur en waardestijging. Kosten zoals onderhoud en financieringslasten zijn in box 3 niet aftrekbaar. Dat betekent dat het nettorendement (na belasting) veel lager of zelfs negatief kan uitvallen dan de brutohuur doet vermoeden.

Box 3 vastgoed blijft interessant wanneer er sprake is van langdurige waardegroei of hoge netto huurinkomsten, maar bij matige rendementen kan de fiscale druk stevig knellen met grootschalige uitponding als resultaat.

Alternatief: investeren via een BV

Investeren via een BV (met heffing in box 2) biedt een alternatief. In een BV wordt winst belast met vennootschapsbelasting, terwijl kosten zoals rente, onderhoud en afschrijvingen aftrekbaar zijn.

Dit sluit beter aan bij de werkelijkheid (eerlijkere verrekening van opbrengsten en kosten) en kan het rendement na belasting verbeteren. Het voordeel van de BV zit dus minder in ‘geen belasting betalen’ en meer in flexibiliteit: je kunt de timing van uitkeringen sturen en winsten binnen de BV herinvesteren en alleen echt rendement wordt belast.

Conclusie

Is vastgoed dan nog interessant? Ja, maar niet voor iedereen en niet onder alle omstandigheden. Vastgoed blijft een unieke asset-categorie met potentiële huurinkomsten en waardegroei op lange termijn. De structurele krapte op de woningmarkt en simpelweg de werking van ons monetaire systeem zal op de lange termijn altijd voor waardegroei zorgen (en opzichte van de euro of dollar).

Tegelijkertijd is het allemaal wel veranderd. Het is niet meer ‘gewoon een pandje kopen, verhuren en aflossen’, iets dat wellicht je opa of oma nog tegen je hebben gezegd.

Dus vastgoed kan zeker nog interessant zijn, maar vraagt een andere aanpak dan vroeger. Meer kennis en professionaliteit zijn nodig en het kan op lange termijn nog steeds een mooi rendement opleveren.