dit kun je lenen met modaal en minimum

In 2026 stijgen de salarissen naar verwachting harder dan de inflatie, waardoor de meeste woningzoekers extra kunnen lenen voor een hypotheek. We zetten de maximale hypotheek voor mensen met een modaal inkomen en minimumloon onder elkaar, zowel voor een- als tweeverdieners.

Doordat het kabinet op het laatste moment nog sleutelde aan het Belastingplan 2026, gaan alle werkenden er volgend jaar op vooruit. Jan Modaal houdt netto 416,04 euro per jaar extra over. Daardoor neemt ook zijn leencapaciteit toe. Uiteraard is dit een pyrrusoverwinning, want hierdoor vloeit een groot deel van de extra koopkracht via hogere huizenprijzen weer in de zakken van de bezittende klasse. Toch werpen we een blik op het nieuwe maximale leenbedrag voor modale inkomens. Ook brengen we de nieuwe hypotheekregels voor 2026 in kaart.

De maximale hypotheek in 2026 met een modaal salaris

Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat het bruto modale inkomen in 2026 stijgt naar €48.000 (inclusief vakantiegeld), een toename van 4,1 procent. Dat zorgt automatisch voor een hogere maximale hypotheek. Op basis van een proefberekening (annuïteitenhypotheek, tien jaar rentevast, geen overige schulden) komt dat neer op:

Voor alleenverdieners met een modaal inkomen blijven enkel woningen in het laagste segment bereikbaar: een hok van 20 m² in een populaire stad, een appartement van 50 m² in een middelgrote stad, of een huisje van 80 m² op een minder geliefde plek. Tweeverdieners hebben aanzienlijk meer opties en kunnen bijna genoeg lenen voor een gemiddelde Nederlandse woning.

Maximale hyptoheek met een minimumloon

Met een salaris van 33.045 euro bruto per jaar (minimumloon bij 40-urige werkweek en 8% vakantiegeld) is de maximale hypotheek 164.226 euro. Dat bij 3,58% rente en een rentevaste periode van 10 jaar. Geschatte bruto maandlasten: 744 euro. Let wel, dat is een indicatieve uitkomst, maar daarvoor kun je dit appartement met twee slaapkamers in Hoensbroek kopen.

Startersvrijstelling in 2026 tot €555.000

Een van de weinige veranderingen in de hypotheekregels bevindt zich in de overdrachtsbelasting. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste woning? Dan kun je wederom gebruikmaken van de 0%-startersvrijstelling, tot een woningwaarde van €555.000. Dat bedrag wordt ieder jaar geïndexeerd en beweegt mee met de huizenprijzen.

Koop je een woning waarin je niet zelf gaat wonen (zoals een tweede huis, vakantiewoning of woning voor een kind) dan betaal je in 2026 8% overdrachtsbelasting (voorheen 10,4%). Voor kopers die wel zelf in het huis gaan wonen blijft het tarief 2%.

Grote wijzigingen blijven verder uit. De mogelijkheid om extra te lenen voor woningen met een hoog energielabel blijft bestaan, met één uitzondering: voor het handjevol woningen met energielabel A+++ en A++++ vervalt de extra leencapaciteit.

Het extra leenbedrag voor verduurzaming van woningen met label G t/m A++ blijft juist wel. Dat budget moet wel besteed worden aan maatregelen die de energierekening verlagen. Denk aan isolatie, een warmtepomp of andere energiebesparende investeringen.